5 raisons qui font refuser le financement de votre maison
Vous avez trouvé la maison parfaite à Gatineau, mais votre banque refuse de vous financer ? C'est frustrant, et souvent évitable. La bonne nouvelle : la plupart des refus s'expliquent par cinq causes bien connues, et chacune se corrige.
1. Une cote de crédit trop faible
Votre cote de crédit est la première chose que le prêteur regarde. Elle raconte, en un seul chiffre, comment vous remboursez vos dettes. Une cote trop basse, des paiements en retard ou des comptes en recouvrement peuvent suffire à faire refuser une demande, même avec un bon revenu.
- Payez toujours au moins le minimum, à temps, sur chaque carte et marge.
- Gardez le solde de vos cartes sous 30 % de la limite.
- Évitez d'ouvrir plusieurs nouveaux crédits juste avant d'acheter.
- Vérifiez votre dossier de crédit et faites corriger toute erreur.
Bon à savoir
Améliorer une cote de crédit prend du temps : commencez plusieurs mois avant de magasiner votre maison. Un courtier hypothécaire peut vous dire quel seuil viser selon les prêteurs.
2. Trop de dettes par rapport au revenu
Le prêteur calcule quelle part de votre revenu part déjà en dettes. Auto, cartes, prêt étudiant, marge de crédit : tout compte. Si vos paiements mensuels sont trop élevés par rapport à ce que vous gagnez, il reste peu de place pour une hypothèque, et la demande est refusée.
| Type de dette | Effet sur votre capacité |
|---|---|
| Prêt auto | Réduit fortement le montant admissible |
| Solde de carte de crédit | Le prêteur calcule un paiement même si vous payez plus |
| Prêt étudiant | Compté dans vos obligations mensuelles |
| Marge de crédit | Réduit la marge de manoeuvre pour l'hypothèque |
Rembourser ou regrouper certaines dettes avant de faire votre demande peut faire une vraie différence sur le montant que vous obtenez.
3. Un revenu instable ou mal documenté
Le prêteur veut être rassuré que votre revenu est stable et prouvable. Un changement d'emploi récent, une période de probation, beaucoup d'heures supplémentaires variables ou un statut de travailleur autonome peuvent compliquer l'approbation, surtout si les documents manquent.
- Salarié : gardez vos talons de paie et vos avis de cotisation à jour.
- Travailleur autonome : préparez deux ans d'états financiers et d'avis de cotisation.
- Évitez de changer d'emploi juste avant ou pendant votre demande.
- Un revenu de commissions ou de pourboires doit être documenté sur plusieurs années.
Nouvel arrivant ?
Si vous êtes récemment installé en Outaouais, un historique de crédit court n'est pas une fin de non-recevoir. Certains prêteurs ont des programmes adaptés ; un courtier saura vous orienter vers le bon.
4. Une mise de fonds insuffisante ou mal justifiée
Au Québec, la mise de fonds minimale est de 5 % sous 500 000 $ (10 % sur la portion de 500 000 $ à 1 M$, et 20 % à partir de 1 M$). Sur une propriété de 500 000 $, cela représente 25 000 $. Un refus survient souvent quand la mise de fonds est trop mince, ou quand vous ne pouvez pas prouver d'où vient l'argent.
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| 450 000 $ | 22 500 $ (5 %) |
| 500 000 $ | 25 000 $ (5 %) |
| 550 000 $ | 30 000 $ (5 % + 10 % sur le surplus) |
Rappel : sous 20 % de mise de fonds, l'assurance prêt (SCHL) est obligatoire et sa prime s'ajoute à votre hypothèque. Le prêteur exige aussi de retracer la provenance des fonds (épargne, RAP, CELIAPP, don familial) sur les derniers mois.
Programmes qui aident
Le RAP (jusqu'à 60 000 $, ou 120 000 $ en couple) et le CELIAPP (jusqu'à 40 000 $, ou 80 000 $ en couple) peuvent gonfler votre mise de fonds. Confirmez votre admissibilité avec votre courtier.
5. Un problème avec la propriété ou la demande elle-même
Parfois, ce n'est pas vous : c'est le dossier. Le prêteur peut refuser si la propriété vaut moins que le prix offert selon son évaluation, si l'immeuble présente des problèmes majeurs, ou si votre préapprobation reposait sur des chiffres qui ne correspondent plus à la réalité au moment de l'achat.
- Une évaluation du prêteur inférieure au prix payé réduit le montant financé.
- Un immeuble à revenus (duplex) est analysé différemment d'une unifamiliale.
- Une préapprobation expirée ou basée sur d'anciens taux peut ne plus tenir.
- Des conditions non levées (inspection, financement) peuvent bloquer le dossier.
Avoir une vraie préapprobation à jour, et non une simple préqualification, réduit énormément le risque de mauvaise surprise à la dernière minute.
Questions fréquentes
Que faire si ma demande de financement est refusée ?
Ne signez rien sous pression et demandez au prêteur la raison précise du refus : cote de crédit, endettement, revenu ou mise de fonds. Chaque cause a une solution. Un courtier hypothécaire peut ensuite présenter votre dossier à plusieurs prêteurs, car un refus dans une banque ne veut pas dire un refus partout.
Un refus dans une banque signifie-t-il que toutes vont refuser ?
Non. Chaque prêteur a ses propres critères. Une institution peut refuser un dossier qu'une autre acceptera, surtout pour les travailleurs autonomes, les nouveaux arrivants ou les revenus atypiques. C'est justement l'avantage d'un courtier hypothécaire : il compare plusieurs prêteurs pour vous, et son service est généralement gratuit puisqu'il est payé par le prêteur.
Combien de temps faut-il pour corriger un refus lié au crédit ?
Cela dépend de la cause. Corriger une erreur au dossier peut être rapide, mais rebâtir une cote de crédit prend généralement plusieurs mois de paiements ponctuels et de soldes réduits. Le mieux est de commencer à préparer votre crédit environ six mois à un an avant d'acheter.
Est-ce que la mise de fonds influence l'approbation ?
Oui, beaucoup. Une mise de fonds sous le minimum requis entraîne un refus automatique, et vous devez toujours prouver d'où vient l'argent. Sous 20 %, l'assurance prêt de la SCHL est obligatoire et sa prime s'ajoute à l'hypothèque. Des programmes comme le RAP et le CELIAPP peuvent vous aider à atteindre le montant nécessaire.