Acheter une propriété avec un locataire en place
Vous avez trouvé une maison ou un duplex qui vous plaît, mais un locataire y habite déjà. Pouvez-vous quand même l'acheter et, surtout, pouvez-vous y emménager vous-même ? La réponse est oui dans la plupart des cas, à condition de prendre quelques précautions avant de signer.
Le bail suit la propriété, pas le propriétaire
Au Québec, quand vous achetez un immeuble occupé, vous héritez du bail en cours. Autrement dit, vous devenez le nouveau propriétaire (le locateur), mais le locataire conserve tous ses droits : son loyer, la durée de son bail et sa protection prévue par la loi. Vous ne pouvez pas simplement lui demander de partir parce que vous avez acheté.
- Le locataire garde le loyer inscrit à son bail actuel jusqu'à son échéance.
- Vous devenez responsable des obligations du locateur (réparations, remise du dépôt s'il y a lieu, etc.).
- Le bail se renouvelle automatiquement s'il n'est pas résilié dans les règles.
- Vous devez aviser le locataire du changement de propriétaire et lui indiquer où payer son loyer.
À retenir
Acheter une propriété louée ne « libère » pas le logement. Le locataire reste chez lui aux mêmes conditions tant que vous ne suivez pas la procédure légale de reprise ou d'entente.
Reprendre le logement pour y habiter
Si vous voulez habiter le logement vous-même, la loi vous permet une reprise de logement, mais seulement pour vous ou certains proches, et en respectant des délais d'avis stricts. Ce n'est pas automatique : le locataire peut refuser, et c'est alors au Tribunal administratif du logement (TAL) de trancher.
| Durée du bail | Délai d'avis avant l'échéance |
|---|---|
| Bail de 6 mois et plus | 6 mois avant la fin du bail |
| Bail de moins de 6 mois | 1 mois avant la fin du bail |
| Bail à durée indéterminée | 6 mois avant la reprise souhaitée |
- La reprise doit servir à vous loger, ou à loger vos parents, enfants ou un autre proche prévu par la loi.
- L'avis écrit doit préciser la date de reprise et le nom de la personne qui occupera le logement.
- Le locataire a un mois pour répondre ; son silence vaut refus et vous oblige à passer au TAL.
Conseil
Ces délais et conditions changent souvent. Avant de faire une offre en comptant reprendre le logement, faites confirmer votre situation précise par un professionnel ; les règles peuvent évoluer.
Ce qu'il faut vérifier avant de faire une offre
Un logement occupé peut être un excellent achat, surtout pour un duplex à Gatineau où la demande locative est forte (taux d'inoccupation sous 3 %). Mais il faut regarder les documents de près pour éviter les mauvaises surprises.
- Le bail écrit et l'annexe (formulaire obligatoire au Québec) pour connaître le vrai loyer et les conditions.
- L'historique des paiements : le locataire paie-t-il à temps ?
- Les avis d'augmentation ou de modification envoyés récemment.
- L'état du logement et les réparations en attente que vous devrez assumer.
- S'il existe une entente verbale non écrite, plus difficile à prouver et à faire respecter.
Une clause utile dans votre offre
Demandez que la promesse d'achat inclue la remise de tous les baux, annexes et avis en vigueur. Vous saurez exactement dans quoi vous vous engagez avant de vous rendre chez le notaire.
Loyer, rentabilité et financement
Si vous achetez pour investir (par exemple un duplex où vous habitez un logement et louez l'autre), le loyer perçu peut aider à qualifier votre prêt hypothécaire. Rappelez-vous toutefois que vous ne pourrez pas augmenter le loyer à votre guise : au Québec, les hausses sont encadrées.
- Un loyer bien en dessous du marché ne se corrige pas d'un coup ; les augmentations doivent rester raisonnables et suivre la procédure.
- Une partie du loyer peut être considérée par le prêteur pour évaluer votre capacité d'emprunt.
- La mise de fonds minimale reste de 5 % sous 500 000 $ ; l'assurance SCHL s'applique sous 20 % de mise de fonds.
| Type de propriété | Prix médian approximatif à Gatineau |
|---|---|
| Unifamiliale | environ 450 000 $ à 500 000 $ |
| Duplex | environ 500 000 $ à 550 000 $ |
L'entente à l'amiable, souvent la meilleure voie
Plutôt que d'affronter une procédure de reprise longue et incertaine, beaucoup d'acheteurs négocient directement avec le locataire. Une entente écrite et signée, parfois accompagnée d'une compensation, permet souvent de libérer le logement plus vite et sans conflit.
- Proposez un délai réaliste pour que le locataire trouve un nouveau logement.
- Mettez l'entente par écrit et faites-la signer par les deux parties.
- Gardez un ton respectueux : un locataire coopératif facilite toute la transition.
Le rôle de votre courtier
Un courtier de l'Outaouais connaît ces situations et peut structurer votre offre pour vous protéger. Pour l'acheteur, ce service est gratuit puisque la commission est payée par le vendeur.
Questions fréquentes
Puis-je expulser le locataire dès que j'achète la propriété ?
Non. Le bail suit la propriété et le locataire garde ses droits. Vous pouvez reprendre le logement pour y habiter vous-même ou y loger un proche admissible, mais seulement en respectant les délais d'avis et la procédure du Tribunal administratif du logement. Le locataire peut refuser.
Est-ce que je peux augmenter le loyer après l'achat ?
Pas librement. Les augmentations de loyer sont encadrées au Québec et doivent être raisonnables et notifiées selon les règles. Un loyer sous le marché ne peut pas être ajusté d'un seul coup ; prévoyez des hausses progressives dans le respect de la loi.
Acheter un duplex occupé, est-ce une bonne idée à Gatineau ?
Souvent oui. La demande locative est forte à Gatineau, avec un taux d'inoccupation sous 3 %, et le loyer perçu peut aider à financer votre prêt. Vérifiez toutefois les baux, l'historique des paiements et l'état des logements avant de faire votre offre.
Que dois-je demander dans mon offre d'achat ?
Exigez la remise de tous les baux, annexes et avis en vigueur, et clarifiez si vous comptez habiter le logement. Faites confirmer votre plan de reprise ou d'entente avant de signer chez le notaire, car les conditions et les délais peuvent évoluer.